Un échange avec Maître Louis HAMEL, Notaire, concernant le devoir d’information et l’article 1112-1 du code civil.
La réglementation impose que l’agent immobilier suive une formation de mise à jour de compétences tous les trois ans, d’une durée de 42 heures. Lors de l’une de ces formations, nous avons abordé un sujet essentiel : l’article 1112-1 du Code civil et le devoir d’information dans le cadre des transactions immobilières. Votre éclairage sur ce sujet, ainsi que sur les notions de vices cachés et de responsabilités des différents acteurs, a été particulièrement enrichissant.
Voici les points principaux de notre échange :
➡️ Maître Louis HAMEL pourriez-vous m’expliquer en quoi consiste le devoir d’information réciproque dans une transaction immobilière, selon l’article 1112-1 du Code civil ?
✅ Maître Hamel : L’article 1112-1 du Code civil impose à chaque partie, durant la phase de négociation précontractuelle, de communiquer les informations déterminantes pour le consentement de l’autre, à condition que cette dernière ignore légitimement ces informations. En clair, si une information est essentielle pour l’autre partie, vous êtes tenu de la lui transmettre.
Vous l’aurez compris, même si ce devoir d’information est bien réciproque, la nature du contrat de vente fait surtout peser cette obligation sur la tête du vendeur. Par exemple, un vendeur doit informer l’acquéreur d’une servitude grevant le bien ou d’un défaut structurel, et ce, même si l’acquéreur ne pose pas la question.
➡️ Et si ce devoir d’information n’est pas respecté, quelles peuvent être les conséquences juridiques ?
✅ Maître Hamel : En cas de manquement à ce devoir, la partie lésée peut engager la responsabilité civile de l’autre. Dans certains cas, cela peut conduire à une annulation du contrat pour vice du consentement, ou à l’attribution de dommages et intérêts.
➡️ Cela concerne-t-il aussi les intermédiaires comme l’agent immobilier ou le notaire ?
✅ Maître Hamel : L’agent immobilier et le notaire ont également un devoir de conseil et de vérification en tant que professionnels mais le fondement juridique est différent, notamment en ce qui concerne le notaire. L’agent immobilier doit certes s’assurer de la véracité des informations fournies par le vendeur et les transmettre à l’acquéreur mais il ne connaitra jamais le bien vendu avec autant de précision que le propriétaire. Il est donc tout à fait possible que l’agent immobilier ignore légitimement des données que seul le vendeur peut connaître, malgré sa casquette de « particulier ». Quant au notaire, il ne visite pas les biens qu’il a à connaître. Il est garant de la sécurité juridique de l’acte et de l’équilibre du contrat. Son rôle est entre autres de vérifier que toutes les formalités et obligations légales sont respectées, mais de manière bien plus extensive que l’article 1112-1 qui concerne au premier chef le rapport contractuel vendeur/acquéreur.
➡️ Et concernant les vices cachés, pourriez-vous me rappeler ce que cela signifie et quels sont les recours possibles pour l’acquéreur ?
✅ Maître Hamel : Un vice caché est un défaut non apparent lors de la vente, qui rend le bien impropre à l’usage ou en diminue significativement la valeur. Selon les articles 1641 à 1649 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre ces défauts.
Toutefois, la pratique notariale a pris pour habitude – dans les ventes entre particuliers – de systématiquement écarter la garantie du vendeur au titre des vices cachés. En effet, l’on souhaite éviter d’ouvrir la « boîte de Pandore » et de faire crouler les tribunaux sous des demandes incessantes d’indemnisation pour des robinets qui fuient, des volets grippés, etc.
L’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice pour engager une action en justice.
Il en résulte que plus un acte de vente est précis et plus cela prémunit le vendeur contre un défaut d’information ou une accusation de réticence dolosive.
➡️ Et si le vendeur était au courant du vice ?
✅ Maître Hamel : Si le vendeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait le défaut et ne l’a pas révélé, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. Dans ce cas, la clause exonératoire de garantie des vices cachés, souvent insérée dans l’acte de vente, devient inopposable.
Attention, pour rendre cette exonération inopposable, l’acquéreur doit remplir certains critères :
Se retrouver embêté en raison d’un vice caché d’une importance manifeste
Parvenir à prouver :
– Que le vendeur avait connaissance du vice
– Qu’il a fait exprès de dissimuler ce vice à l’acquéreur
➡️ Comment ces responsabilités se répartissent-elles entre le vendeur, l’agent immobilier et le notaire ?
✅ Maître Hamel :
• Le vendeur : Il est directement responsable des vices cachés, sauf s’il prouve sa bonne foi ou s’il bénéficie d’une clause exonératoire valide (et qu’il est un vendeur non professionnel).
• L’agent immobilier : Il a un devoir de conseil et doit vérifier les informations sur le bien avant de les transmettre.
En cas de manquement, il peut être tenu responsable des préjudices subis par l’acquéreur.
• Le notaire : Son rôle est de vérifier la conformité juridique de la transaction. En cas d’omission ou de faute dans ses vérifications ou son conseil, sa responsabilité civile peut être engagée. Il doit également s’intéresser au projet de son client pour s’assurer que celui-ci sera réalisable eu égard aux règles applicables.
➡️ Quels conseils donneriez-vous pour éviter des litiges liés à ces aspects juridiques ?
✅ Maître Hamel :
1. Pour le vendeur : Soyez transparent sur les caractéristiques du bien et fournissez tous les documents nécessaires (diagnostics, historiques de travaux, etc.).
2. Pour l’agent immobilier : Prenez le temps de vérifier la véracité des informations et ne négligez pas votre rôle de conseil.
3. Pour le notaire : Faites preuve de vigilance dans la rédaction et la vérification des actes.
➡️ Merci Maître Hamel pour ces explications très claires.
Une dernière question : si un acquéreur découvre un vice après l’achat, que lui recommanderiez-vous ?
✅ Maître Hamel : Je lui conseillerais d’agir rapidement. Il doit d’abord consulter le notaire chargé de la transaction pour recueillir son avis. Puis essayer de régler le différend à l’amiable avec le notaire et le vendeur au cours d’un rendez-vous de médiation.
Si sa demande n’est pas acceptée, il peut faire constater le vice par un commissaire de justice, puis envoyer une mise en demeure au vendeur pour demander réparation ou annulation. Enfin, s’il n’obtient pas satisfaction, il devra se rapprocher d’un avocat et pourra saisir le tribunal compétent.
📣 Un dernier conseil avant de se lancer dans cette « aventure » que je ne recommande que bien rarement : bien mettre dans la balance le coût financier (avocat), le temps passé, l’énergie déployée etc… avec une chance de succès toujours difficile à évaluer !
